L’investissement immobilier est très important pour les Français, car il est vu comme une valeur sûre. Il permet d’atteindre plusieurs objectifs personnels et financiers.
Il offre immédiatement sécurité et stabilité à long terme, protège contre l’inflation, assure une sécurité financière pour la retraite, et permet de transmettre un patrimoine aux générations futures.
Devant les fluctuations des marchés financiers et l’incertitude économique, beaucoup de Français préfèrent investir dans l’immobilier pour une sécurité financière.
Cependant, il ne faut pas prendre l’investissement immobilier à la légère. Il doit être bien préparé pour éviter les mauvaises surprises. Voici quelques conseils pour vous aider à investir dans de bonnes conditions.
À connaître avant d’investir !
Quel que soit l’objectif recherché pour votre investissement immobilier : acquisition de votre résidence principale, de votre résidence secondaire, d’un bien immobilier locatif avec ou sans défiscalisation, certains éléments essentiels sont à prendre en compte.
Comprendre le marché immobilier : les 3 règles d’or
Avant d’investir, il est important de comprendre le marché immobilier local. Renseignez-vous sur les tendances du marché, les prix moyens, les taux de vacance, et les perspectives de développement de la zone envisagée. En effet, les trois règles d’or de l’immobilier sont l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Un investissement sur plan, sans se déplacer pour voir le bien que l’on acquiert serait inconcevable pour l’achat de votre résidence principale, de fait, la réflexion doit être la même pour un investissement locatif. Une analyse approfondie vous aidera à identifier les opportunités et à éviter les zones à risque.
Un bon emplacement sera toujours synonyme de bon investissement sur le long terme.
Votre capacité financière
Connaître votre budget est primordial avant toute recherche pour vous éviter d’éventuelles désillusions. Il faut en effet prendre en compte le prix d’achat, mais aussi les coûts annexes tels que les frais de notaire (entre 8 et 9 % dans l’ancien) et les travaux éventuels à financer. De plus, des coûts supplémentaires réguliers telles que les taxes, et les charges de copropriété peuvent également s’avérer représenter une somme mensuelle complémentaire qu’il est très important d’anticiper.
Une analyse de votre situation financière vous permettra d’éviter des surprises désagréables et de définir le montant que vous pouvez investir sans compromettre votre stabilité financière. Afin de respecter votre budget et votre « reste à vivre », le taux maximum d’endettement autorisé par les établissements financiers est de 35 % de vos revenus tous crédits confondus.
Par exemple si vous avez des revenus mensuels de 2500 €, le montant maximum des échéances de prêt autorisé est de 875 €. Si vous avez un crédit auto de 350 €/mois, votre capacité d’emprunt se réduit donc à 525 €. Soit un emprunt maximum de l’ordre de 100 000 € sur 25 ans.
Il faut donc contacter votre intermédiaire bancaire avant d’envisager tout investissement immobilier afin de connaître vos possibilités d’investissement.
Les Enjeux Environnementaux et Énergétiques
Les préoccupations environnementales vont influencer de plus en plus les décisions d’achat immobilier et pas uniquement parce que les Français ont une fibre écologique développée. Les évolutions législatives contraignantes sur les Diagnostics de Performances Energétiques des logements vont nécessiter des travaux de rénovation qui doivent être compris dans le budget global de l’investissement immédiat ou à venir. Les investisseurs devront être de plus en plus sensibles à la performance énergétique des logements, favorisant les biens rénovés ou neufs répondant aux normes environnementales. Ils peuvent certes bénéficier d’aides financières pour la rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov’, mais doivent être informés en amont de leur investissement des coûts de mise aux normes des logements anciens qui peuvent s’avérer démesurés.
Un investissement patrimonial
Une fois ces conditions prises en compte, des questions plus précises sont à se poser afin de faire en sorte que votre investissement devienne un véritable investissement patrimonial.
Quels sont vos objectifs d’investissement ?
Il est essentiel de définir clairement vos objectifs avant d’investir. Lorsque vous vous portez acquéreur de votre résidence principale ou d’une résidence secondaire, une part d’affectif significative dirige votre investissement, et l’objectif recherché n’est pas obligatoirement la recherche de rentabilité ou de plus-value sur le long terme.
Par contre, dès que l’on effectue un investissement locatif, il faut déterminer ce qui le motive : Cherchez-vous à obtenir des revenus passifs à travers la location ? Compenser vos revenus actuels ou pour la retraite ?
Souhaitez-vous réaliser une plus-value à la revente ? Voulez-vous effectuer une opération de défiscalisation ? Souhaitez-vous vous constituer un patrimoine à transmettre à vos enfants ?
Vos objectifs détermineront le type de bien à acheter et la stratégie à adopter afin de vous permettre de trouver le bon professionnel capable de vous accompagner.
L’importance des aspects juridiques et fiscaux
La gestion d’un bien immobilier peut être chronophage et nécessite des compétences spécifiques. L’investissement immobilier est encadré par une législation complexe tant sur le plan civil que fiscal. Assurez-vous de bien comprendre les lois et les règlements en vigueur, notamment en ce qui concerne les baux, les droits des locataires, et les obligations des propriétaires.
Il faudra peut-être confier la gestion de votre bien à un professionnel. Une gestion locative professionnelle peut offrir de nombreux avantages, notamment la gestion des locataires, la perception des loyers, et l’entretien du bien, mais elle engendre également des coûts supplémentaires.
Par ailleurs, la fiscalité peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. Souvent négligée lors du 1er investissement, la fiscalité peut parfois remettre en cause l’intégralité de votre projet si elle n’est pas prise en compte dans votre trésorerie globale. L’accompagnement par un conseil spécialiste en fiscalité est primordial pour ne pas se tromper lors de la mise en place de votre projet : dois-je choisir une location nue ou meublée ? Rester à l’impôt sur le revenu ou créer une société à l’impôt sur les sociétés ? Utiliser un dispositif défiscalisant ?
Autant de questions qui n’ont pas de réponse unique et qui devront s’adapter à votre situation personnelle : être accompagné est indispensable.
Le levier du crédit
Investir dans l’immobilier permet de se créer ou développer un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. C’est effectivement le seul investissement que vous pouvez réaliser avec très peu d’apport de liquidités et que vous pouvez financer par un crédit.
Pour tout investissement immobilier, les banques vous accordent un prêt généralement en prenant des garanties immobilières (hypothèse ou autres) et des assurances emprunteurs qui leur permettent de couvrir le risque qu’elles prennent.
De plus, s’agissant des biens locatifs, emprunter permet d’acheter un volume locatif beaucoup plus important puisque l’on va tenir compte des loyers à venir pour calculer votre capacité de financement.
La transmission du patrimoine
La constitution du patrimoine amène nécessairement à se poser la question de sa transmission en cas de décès. Cette question n’est pas neutre car les droits de succession peuvent peser lourd sur le patrimoine transmis. Là encore, une étude en amont est à privilégier pour faire le bon choix dès le départ : tout le monde parle de la SCI mais est-elle vraiment adaptée à votre situation ? Quels biens faut-il transmettre ? Puis-je conserver les loyers de mon bien si je fais une donation ?
La transmission doit donc faire part intégrante de votre projet global d’investissement afin d’en optimiser les contours.
Les vigilances à avoir
La notion de rentabilité
On parle souvent de la rentabilité brute du bien comme on le ferait pour un placement financier. Mais dans l’immobilier, la rentabilité va dépendre de nombreux facteurs : l’emplacement du bien, le type de bien (appartement, maison, local commercial), la demande locative, et les loyers pratiqués dans la région.
Il faut également tenir compte des coûts annexes : les taxes liées au bien (Taxe foncière, Taxe d’habitation, CFE ou autres), les frais de gestion, les assurances, l’impôt généré par les locations, les coûts supplémentaires liés aux travaux. Il vous faut calculer le rendement locatif brut et net pour avoir une idée claire des revenus potentiels par rapport à votre investissement initial et voir si l’investissement est rentable.
Les risques associés
Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques. Ceux-ci peuvent inclure la vacance locative, les impayés de loyers, les dégradations du bien, ou encore des variations de la valeur de l’immobilier. Il est crucial d’évaluer ces risques et de prévoir des mesures pour les atténuer, telles que la souscription d’assurances adaptées ou la constitution d’une réserve financière.
En conclusion, le patrimoine immobilier reste un pilier fondamental de l’économie et de la culture en France. Que ce soit pour la sécurité qu’il procure, les opportunités d’investissement qu’il offre, ou l’attachement culturel à la propriété, l’immobilier continue de jouer un rôle central dans les stratégies patrimoniales des Français.
Investir dans l’immobilier peut offrir des avantages considérables, mais requiert une préparation minutieuse et une analyse approfondie. En vous posant les bonnes questions et en consultant des experts, vous serez mieux armé pour prendre des décisions éclairées et optimiser la réussite de votre investissement.
Pour toute question ou pour un accompagnement personnalisé, contactez nos conseillers en gestion de patrimoine. Ils restent à votre disposition pour vous aider à réaliser vos projets immobiliers en toute sérénité.
Publication : 09/08/2024
