Pas de porte & droit au bail

Louer un local commercial peut être subordonné au paiement d'un pas de porte ou d'un droit au bail.

Le pas de porte

Bénéficiaire

Le pas de porte est versé au propriétaire du local. Le pas de porte peut être considéré :

Comme un supplément de loyer : le propriétaire limite le risque de voir le loyer augmenter moins vite que la valeur locative du local.Comme une indemnité destinée à compenser une indemnité d'éviction, un avantage commercial non pris en compte par le loyer ....

La nature du pas de porte doit être clairement précisée dans le bail.

Conséquences fiscales de la qualification du pas de porte

Pas de porte considéré comme un supplément de loyer :

Le propriétaire déclare le pas de porte en tant que revenu foncier  + assujettissement à la TVA.Le locataire déduit le pas de porte de ses résultats en fonction de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas.

Pas de porte considéré comme une indemnité :

Pour le propriétaire : aucune imposition. L'indemnité est considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local.Pour le locataire, le pas de porte est une immobilisation incorporelle non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).

Le droit au bail

Bénéficiaires

Le droit au bail est versé au locataire sortant qui monnaye le fait que son loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché.
Si le bail est cédé en même temps que le fonds de commerce, le propriétaire des murs ne peut pas s'opposer à la vente.
En revanche, lorsque le bail est cédé seul, le propriétaire des murs peut s'y opposer.

Conséquences fiscales

Pour le cédant, la vente du droit au bail est prise en compte dans le bénéfice de l'année.Pour l'acheteur, le droit au bail est soumis au droit d'enregistrement et inscrit au bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable.