Les baux commerciaux

La location d’un atelier, d’un magasin nécessite la mise en place d’un contrat de location. Le bail commercial constitue la forme de contrat de location la plus répandue et la plus protectrice pour les parties.

Caractéristiques du bail commercial

Qui est concerné ?

Le statut des baux commerciaux s'applique aux propriétaires d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce fonds doit être exploité.

Attention ! Pour bénéficier de la protection du bail commercial, le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers.

La durée du bail

Le contrat de bail peut être écrit ou verbal. Attention ! le bail verbal est à proscrire, il pose des problèmes de preuve, quant à son existence et à son contenu.

La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long, mais ne peut avoir une durée indéterminée.

La sous-location

Toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf :

  • lorsqu'une clause du bail l'autorise,

ou

  • lorsque le propriétaire donne son accord ultérieurement.

Le montant du loyer

Le loyer d'origine est fixé librement par les parties. Fréquemment, le propriétaire demande des loyers d'avance. Si les sommes versées sont considérées comme des loyers d'avance, elles s'imputent sur les dernières échéances du bail. En revanche, s'il s'agit de dépôt de garantie, la somme versée au début du bail sera rendue au locataire à son départ.

 

Le renouvellement du bail

Le montant du loyer lors du renouvellement

La révision du loyer peut être faite tous les trois ans, ce délai ne peut être réduit. Le prix du nouveau loyer est plafonné en fonction de la valeur locative du local et de l'indice du coût de la construction ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par l'Insee.
Attention ! Le nouveau loyer n'est pas soumis au plafonnement, si la valeur locative du local a progressé de plus de 10 %.

 

La procédure de renouvellement du bail

A la fin du bail, la procédure de renouvellement est la suivante :

  • A l'initiative du propriétaire
    Le renouvellement est notifié au locataire par huissier (au moins six mois avant le terme du bail). Il fixe les conditions de renouvellement (notamment le loyer). En cas de refus du locataire, le conflit sera tranché par une commission départementale de conciliation.
  • A l'initiative du locataire
    Le locataire peut demander le renouvellement, par voie d'huissier, dans les six mois qui précèdent la fin du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction.
    En cas de refus du propriétaire, le conflit sera tranché par une commission départementale de conciliation.

Si, ni le locataire, ni le propriétaire ne se manifeste, l'ancien bail se poursuit tacitement.

Attention ! dans ce cas, si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné.

 

La fin du bail

La résiliation du bail

Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale (c'est pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9").

Il doit avertir le propriétaire au moins 6 mois à l'avance par acte d'huissier. Il n'a droit dans ce cas à aucune indemnité.
Il peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité.

Le propriétaire peut lui aussi résilier le bail dans les conditions que le locataire s'il désire construire, reconstruire l'immeuble, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

L'indemnité d'éviction

Lorsqu'en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction. Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur du fonds ou du droit au bail si elle est supérieure.
 
Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité pour quitter le local.

 

La cession du bail

Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles, lorsque la cession a lieu avec l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce.
La nullité de la clause ne joue pas lorsqu'elle s'applique à une cession du seul droit au bail.